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钱吉成南宁进入大城东时代,这里将崛起另一个高端板块?-南宁楼市头条

钱吉成南宁进入大城东时代,这里将崛起另一个高端板块?-南宁楼市头条

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南宁楼市头条
帮你读懂楼盘价值
如果说,此前南宁东、安吉东、玉洞西、南宁南4大收费站启用,只是一个城市扩容的概念;那么今年5月30日,南宁市规划局官网发布《关于南宁市中心城区凤岭片区FL-06(高坡园艺场)单元控制性详细规划及城市设计批前公示》(以下简称《规划公示》),5月31日原南宁收费站拆除,则意味着南宁主城区东扩进入实际阶段。
如今,柳南高速公路改快速公路工程已经开工建设。南宁东面的主城区范围,也从原来的绕城高速为边界,延伸到以外环高速为边界。南宁主城区东侧又圈进了440平方公里的土地。
城市扩容,城东升级。民族大道东延14公里,凤岭、仙葫、外东环连为一体,由原来的“城东”,成为新“城中”,一个楼市“大城东时代”到来。

规划曝光
“凤岭东”新板块来了
如果说南宁东收费站启用,相当于在城东完美地圈出一个440平方公里的半圆,那原南宁收费站拆除,凤岭东片区新规划公示,则使得南宁“整体向东”战略不断落地。“两心、两轴、一带、四组团”的空间规划布局,定位为高铁商务拓展区和生态宜居生活圈,大城东时代的轮廓逐渐清晰。
1
新板块亮相
凤岭高坡园艺场控规公示
5月30日,南宁市规划局官网发布《关于南宁市中心城区凤岭片区FL-06(高坡园艺场)单元控制性详细规划及城市设计批前公示》,公示时间为5月30日至6月28日。

▲5月30日,南宁市规划局官网发布公告。
新规控的公示,让人们的目光聚焦到南宁环城高速以东的凤岭片区。
公示显示,本次高坡园艺场单元控规范围,东临规划的蓉茉大道北延长线,南至云景路,西至环城高速,北至凤岭北路,规划总面积约260.1公顷。
功能定位上,以南宁东站商务中心为依托,集现代商贸、商务服务、生态居住为一体的“高铁商务拓展区,生态宜居生活圈”。构造“两心、两轴、一带、四组团”的规划空间布局结构。
从地图上看,从凤岭北跨过原高速路便是高坡园艺场,这里将成为城市东扩和凤岭向东发展的新区域。该区域正加快搭建环城高速、凤岭北路、云景路、佛子岭路等一批主干道,构建“四横三纵”路网。未来随着环城高速改快速路的建成,将与凤岭南北连成一体。据了解,高速公路改快速公路工程已正式开工建设,实现与凤岭南北紧密相连。
按规划开发建设的时间,2020年底前,将启动重点项目建设,优先发展沿屯里西路和佛子岭路城市轴线两侧建设用地。2020年后,将完善区内路网,优化社区配套,打造新城商贸服务完善、花园居住特色鲜明的新城区。

▲凤岭片区高坡园艺场都是大片待开发的土地,根据规划,未来这里将打造生态宜居生活圈。
“凤岭东还是一片待开发的状态,但凤岭北的发展大家有目共睹。新规划的到来,将进一步扩大南宁城市版图,催生下一个重要居住生活板块。”业内人士分析,新控规明确将凤岭东分为“两心,两轴,一带,四组团”,未来区域的发展潜力很大。
2
以东站为核心
打造“两心两轴一带四组团”
凤岭是城市建设的重点地区和热点区域,最早规划的编制于1999年完成,2001年,凤岭新区规划完成并正式启动开发建设。其中,凤岭北规划为高档次生态居住区CLD(中央居住区),一路之隔的凤岭东,目前则仍待开发。
高坡园艺场规控的出炉,对于凤岭东来说是一个新的发展起点。
根据规划,这里将以“两心、两轴、一带、四组团”的规划空间布局结构,打造商务生态生活圈。

▲凤岭片区高坡园艺场规划范围。
未来,这一板块是2.2万人的居住地。无论商贸、文化休闲、道路规划等,都较为完善。

▲凤岭片区高坡园艺场规划的主要性质与规模。
如在“两心”的布局中,片区北部承接高铁服务功能,以商业商务为主要功能,而在周学岭公园为核心,则以休闲、文化为主要功能。
城市发展轴上,横贯东西的城市发展轴,依托佛子岭路东西向干道,延续城市东进的发展方向,纵贯南北的空间景观轴,串联南北两个中心,统领规划区的空间格局。另外,还设置四大组团,包括公共服务组团、两个宜居社区组团、交通设施组团,每个组团功能各不同。


▲凤岭片区高坡园艺场规控图
从居住用地总体布局看,这里规划为东、西两个居住片区,其中西片区规划4个居住用地地块、2个居住商业混合用地地块和1个居住商务混合用地地块。为完善公共服务和市政公用设施,规划中对设施建设进行了统筹计划,包括12班幼儿园3所、30班小学2所、30班中学1所、社区卫生服务中心1所、卫生服务站2所、社区菜市场1处以及一个周学岭公园等。

▲居住用地总体布局是:规划东、西两个居住片区。
新的规划,勾勒出“凤岭东”轮廓和未来的生活场景,未来这里将是集商贸、商务、居住为一体的生态宜居生活圈。
3
城市不断东扩
“凤岭东”迎来新机遇
5月31日,原南宁收费站拆除工作启动。它曾是南宁车流量最大的收费站,每逢节假日被围得水泄不通。经过20多年的陪伴,终于跟人们说“再见”。随着三岸到南宁东高速路改快速路工程的推进,原南宁收费站拆除后,这里将变身宽敞的快速路。而在南宁东收费站启用后,民族大道也顺势向东延长14公里,凤岭、仙葫、凤岭东3大区域将连为一体,成为南宁新“城中”。
城市建设的推进升级,南宁加速向国际性区域城市发展。 “东进南拓”是发展的主导方向,凤岭成为城市建设的重点地区和热点区域,随着城市的东扩, “凤岭东”迎来发展的新机遇,有望成为未来南宁居住生活的新中心。
“大城东时代”发展进程中,凤岭片区高坡园艺场单元,更被视为凤岭重点发展的另一个板块。随着凤岭南北开发的饱和,未来价值的外溢,将由“凤岭东”承接。
这里邻近南宁东站,受南宁东站圈辐射。高铁引擎推动下,这里与广西区内外城市接驳,是最具发展潜力的城市东翼,助力大南宁城市新中心东移。而南宁凤岭综合客运枢纽预计今年10月底交付使用,作为南宁东站综合客运枢纽的重要组成部分,它以长途客运为核心,是一个融地铁、公交、出租、社会车辆等多种交通方式便捷换乘的枢纽。启用后南宁人的交通出行更为便捷。
此外, “凤岭东”附近有航洋商圈、万象城、商务区等,随着城市不断外扩,这些商业中心价值也将随着空间的扩展而外溢,凤岭东未来商务居住价值凸显。
目前区域内土地仍处于待开发状态,而居住用地规划有36.7公顷,意味着未来将有大片商住地出让。对缺地的开发商而言,这无疑是新机遇。对于有前瞻眼光的开发商来说,这也是抢占先机的好时机。
规划细看
01
明确范围
东临蓉茉大道北延长线(规划),南至云景路,西至环城高速,北至凤岭北路,规划范围内设有地铁车辆段和动车编组站,规划总面积约260.1公顷(折合3901.5亩)。
02
功能定位
以南宁东站商务中心为依托,集现代商贸、商务服务、生态居住为一体的“高铁商务拓展区,生态宜居生活圈”。
03
空间结构
规划空间布局结构为“两心,两轴,一带,四组团”。
“两心”:商贸服务中心,规划片区北部,承接高铁服务功能,以商业商务为主要功能的片区中心;文化休闲中心,以周学岭公园为核心,休闲、文化为主要功能的片区中心。
“两轴”:即横贯东西的城市发展轴,依托佛子岭路东西向干道,延续城市东进的发展方向,纵贯南北的空间景观轴,串联南北两个中心,统领规划区的空间格局。
“一带”:生态绿带,分隔生活服务功能与交通设施的生态绿带。
“四组团”:规划片区中心的公共服务组团,以商业金融、综合服务为主要功能;两个宜居社区组团,以居住为主要功能;交通设施组团,主要包括屯里动车所与地铁车辆段。
04
用地布局
规划东、西两个居住片区,其中西片区规划4个居住用地地块、2个居住商业混合用地地块和1个居住商务混合用地地块,居住建筑面积为46.2万平方米,规划居住人口约为1.3万人;东片区规划4个居住用地地块,居住建筑面积为25.7万平方米,规划居住人口约为0.9万人。
05
公共设施
管理服务设施:社区委员会3处、社区服务中心2处、社区警务室2处和11物业管理用房
教育设施:12班幼儿园3所、30班小学2所、30班中学1所
医疗卫生设施:社区卫生服务中心1所、卫生服务站2所
文化设施:文化活动中心1处、文化活动站2处
体育设施:社区居民健身设施2处
社会福利设施:社区养老服务中心1处
商业服务设施:社区菜市场1处
向东再纳440平方公里
南宁楼市开启大城东时代
城市发展的脚步,总是快得出人意料。老南宁人印象中,跨过原南宁收费站就相当于出城。原南宁收费站拆除后,意味着以后穿过南宁东收费站,才算得上出城。南宁东面的主城区范围,也从原来的以绕城高速为边界,延伸到以外环高速为边界。440平方公里的土地被圈进南宁主城区东侧。收费站拆除、南宁城区扩容、新板块规划曝光,随之而来的则是楼市新板块的苏醒,凤岭东、外东环板块将成楼市新地理。
1城市东扩440平方公里
绕城高速以外,热土连绵
早在2016年,南宁东收费站正式启用后,原南宁收费站就已经完成了她的历史使命。而原南宁收费站拆除,是南宁正式向东扩展的一步棋。
摊开地图不难发现,南宁外环高速公路与绕城高速公路衔接,形成了一弯“上弦月”。其实,这弯“上弦月”筹谋已久。2016年,南宁东收费站正式启用后,这弯“上弦月”雏形已现。5月31日,原南宁收费站拆除,原来的“东门户”完全退出历史舞台,南宁也由此正式步入“大城东时代”。
根据此前发布的《南宁市外东环地区发展控制规划》显示,外东环西面以环城高速公路为界,北面、东面和南面以规划外移环城高速公路为界,用地总面积为439.57平方公里。
民族大道向东延伸14公里,沿线区域土地储备丰富,前景诱人。绿地香港广西公司副总经理冯全华分析,民族大道东延,最直接的影响就是带来了大片可开发的土地。民族大道东两侧的凤岭北东面、仙葫等板块与之一荣俱荣。兴宁东-三塘等区域也同时受益,一跃进入城市中心地带。
5月30日,南宁市规划局官网发布《关于南宁市中心城区凤岭片区FL-06(高坡园艺场)单元控制性详细规划及城市设计批前公示》,将凤岭以东片区定位为“高铁商务拓展区,生态宜居生活圈”。 “两心、两轴、一带、四组团”的空间规划布局,让南宁城市东扩的轮廓和定位逐渐清晰。
广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣认为,南宁人传统的观念里,出了原来的南宁收费站,就是出了城。紧邻南宁收费站、绕城高速的凤岭、仙葫、外东环等版块,一直都算是城东。而如今城市扩围,凤岭、仙葫、外东环等板块如今才算得上真正意义变身“城中心”。
2民族大道延长14公里
新势力将觉醒,破城突围
1993年,刘先生随父母来到南宁,在南宁沛鸿中学读高中。刘先生向记者描述当时的民族大道,只有从邕江大桥到南湖这一段。那时的南湖板块,仍是一片工地、土坡的荒凉之地。
“如果不是亲自见证,或许很难相信25年之后,民族大道南湖以外的那片荒凉之地就是如今南宁最繁华的地区之一。”刘先生说。
的确,南宁近十余年来,犹如高速运转的车轮朝国际大都市迈进。而城市扩围最明显的表现之一就是城市道路的延伸。
1987年,民族大道从邕江大桥北开始,只到现在的民族大道园湖路口;1991年,民族大道从园湖路口修到南湖桥头;1998年12月,南宁收费站投入使用,随后民族大道延长线也建成通车。
2018年,服务了近20年的南宁收费站拆除。民族大道顺势向东延长14公里,民族枫林路口至南宁东收费站的高速公路也成为城市快速路。

▲5月31日,南宁收费站拆除,民族大道顺势向东延长了14公里。
至此,原本12.5公里的民族大道变长不止一倍。这不但是视觉距离和时间距离上的改变,更是整个城市空间格局的改变。民族枫林路口以东的外东环区域,或称为楼市新地理。
众所周知,民族大道在南宁城市发展中占据重要地位,它既是城市发展的中轴线,也是横贯东西的交通主动脉。民族大道上最多就是商业中心、现代化建筑。
如今的民族大道繁华尽显,也给民族大道以东的外东环区域,留下了更多的想象空间。业内人士分析,原南宁收费站拆除,意味着南宁城市正式东扩。民族大道东作为民族大道向东的延伸,扼守城市东拓的主轴,在“整体向东”战略中的地位毋庸置疑,甚至将直接影响楼市的发展格局。
3南宁大城东时代来临
紧临凤岭板块,大有作为
黎女士一直自嘲买房有前瞻眼光。当年她抱着“搏一搏”的心态,在凤岭春天买了一套房,没想到竟然真的让自己混进了“高富帅”区域,成了亲友眼中“正确的选择”。
以发展的眼光来看,黎女士的选择无疑是明智的。当年的凤岭北仍是一片“荒凉”之地,甚至有不少购房者都认为这里离“市中心”太远。
过去的10多年发展中,南宁人传统的概念认为, “城东”就是城市的最东边。如今,南宁收费站拆除,民族大道东延15公里,现在的凤岭、仙葫等板块,真正升级为“城中心”。
南宁收费站拆除,在不少业内人士看来,城市东进建设这盘大棋中的重要一棋。 “凤岭以东等一带,有不少土地储备,未来也是重点开发的区域。”云星集团副总裁周鹰分析,收费站的迁移,绕城高速公路变为城市快速路,再加上外环高速公路,可以说,南宁现在是三环。现在的开发的重点是二环内的五象新区,从南宁的战略来看, “整体向东向南”是大方向, “三环”将是未来的战略要点。

▲南宁城市向东走,尚有大片的土地未进行开发。
“比如凤岭东这个板块,位置比较特殊,紧邻凤岭北,未来发展潜力大。目前凤岭北已进入开发尾声,板块价值趋于饱和,其外溢价值会转移到这片新开发的区域,未来肯能会有优质的配套规划落地于此,同时吸引房企拿地开发。”周鹰说。
南宁联发置业集团总经理助理佘仲强认为,南宁收费站外移,是南宁城市化发展的必然,符合整体向东的发展战略。这一举措一方面使得这片崭新的区域迎来发展机遇,另一方面也使得周围的区域受益。譬如原本稍显地段偏僻的兴宁东-三塘,一跃进入城市中心地带,带来板块楼市发展。又如已经进入开发尾声的凤岭北,也有发展价值转移的机会。
还有业内人士认为,对比一线城市的发展轨迹,北京早已突破绕城高速,扩城到六环、七环了,房价一样水涨船高。从目前来看,南宁绕城高速以外的“大城东”区域,尚未开始开发。由于其占据了紧靠凤岭这一片成熟的区域特殊地理位置,未来“大城东”有望成为楼市新热点。不过,任何处于开发初期的新板块,都要经历一段较长的时间,价值才会慢慢兑现,如五象新区开发至今已有12年。大城东确实有前景,但目前区域内可售楼盘很少,想要成为楼市热点,还需时日。
南宁城市扩围记
?1999年
115.7平方公里
1999年,南宁市民族大道延长线竣工通车,埌东路网初具规模,南宁城市建成区面积115.7平方公里。
?2002年
119.72平方公里
2002年,南宁市快速环道建成,南宁城市建成区面积为119.72平方公里。
?2008年
179平方公里
2008年,南宁市“五横三纵四环”路网格局初步形成,此时南宁城市建成区面积达179平方公里。
?2010年
190平方公里
2010年,银海大道、五象大道、南宁至武鸣城市大道、昆仑大道等道路相继开工建设和建成,南宁城市建成区达190平方公里。
?2012年
230平方公里
2012年,凤岭南路部分建成通车、五象大道西延长线开工。南宁城市建成区达230平方公里。
?2016年
372平方公里
2016年12月,南宁主城区城建不断取得新进展,城市建成区域进一步扩大。南宁城市建成区达372平方公里。
作者 | 居周刊记者卢伟 韦任兰
摄影 | 吴雄潮
编辑 | 成瑶
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